In civielrechtelijke relaties wordt de overdracht van rechten geformaliseerd als een overeenkomst van overdracht. Dit is een vrij algemeen schema waarmee u de rechten op een appartement in een nieuw gebouw met meerdere verdiepingen van een vorige aandeelhouder kunt verwerven. Maar ondanks zijn populariteit - in het stadium van levering van appartementen bijna 90% en ze worden gekocht onder cessieovereenkomsten, kan deze transactie behoorlijk riskant zijn.
Kenmerken van gedeelde constructie
Nadat begin 2005 de federale wet nr. 214-FZ "Betreffende deelname aan gezamenlijke bouw van appartementsgebouwen …" van kracht werd, kregen aandeelhouders die een overeenkomst met de ontwikkelaar ondertekenden over deelname aan gezamenlijke bouw, de mogelijkheid om hun recht over te dragen naar het appartement in aanbouw naar een derde gezicht. De overdracht van rechten op onroerend goed is mogelijk, in overeenstemming met Art. 382 van het burgerlijk wetboek van de Russische Federatie en art. 11 van deze wet, op elk moment nadat de aandelenparticipatieovereenkomst naar behoren is geregistreerd bij de autoriteiten van Rosreestr en voordat de aandeelhouder de akte van overdracht van het appartement heeft ondertekend.
Omdat het geen geheim is dat het in de bouwfase, vooral in het begin, mogelijk is om een appartement te kopen tegen redelijk betaalbare prijzen, is de mogelijkheid om rechten toe te kennen vrij aantrekkelijk voor veel burgers die hun levensomstandigheden willen verbeteren. Een andere vraag is de redenen waarom de oorspronkelijke aandeelhouder - de cedent - het appartement in aanbouw wil verkopen op grond van een overeenkomst van opdracht, nadat hij zijn recht op onroerend goed heeft afgestaan aan een nieuwe deelnemer in de gezamenlijke bouw, de cessionaris.
Risico's die voortvloeien uit het aangaan van de opdrachtovereenkomst
Een van de veelvoorkomende redenen waarom een aandeelhouder een recht wil overdragen, kunnen zijn schulden aan de ontwikkelaar zijn. Voordat de cessionaris de overeenkomst van opdracht ondertekent, moet hij daarom bij de ontwikkelaar nagaan of er een schuld is voor het doen van regelmatige betalingen voor het appartement.
Een andere reden waarom de cedent van het appartement af wilde, is de informatie die hem bekend is geworden over schendingen van de kwaliteit van de bouw of over het aanstaande faillissement van het projectontwikkelaar, voor wiens handelen hij niet verantwoordelijk is voor de cessionaris. Als de nieuwe aandeelhouder het contract zelfs wil beëindigen, zal hij niet slagen en zal hij alle claims alleen bij de ontwikkelaar en alleen bij de rechtbank kunnen indienen.
Anderzijds dient de verkrijger zich ervan bewust te zijn dat een opdrachtovereenkomst ongeldig kan worden verklaard indien aan een aantal essentiële voorwaarden niet wordt voldaan. Het kan bijvoorbeeld pas worden gesloten nadat de cedent volledig heeft afgerekend met de ontwikkelaar en hem de prijs van het contract heeft betaald. Dit wordt bevestigd door de overeenkomst over de verrekening van wederzijdse vorderingen. Bovendien is een voorwaarde voor een overdrachtsovereenkomst het verkrijgen van een schriftelijke toestemming van de ontwikkelaar voor de overdracht van rechten. En, natuurlijk, voor de sluiting ervan is de toestemming van de kredietinstelling vereist als de cedent een appartement op hypotheek heeft verworven.
